Zhrnutie v skratke, alebo čo nájdeš v článku

• Investičná nehnuteľnosť vie zarábať dvomi spôsobmi: nájmom a rastom ceny.

• Najväčší “trik” je páka (hypotéka) – zhodnocuje sa celá nehnuteľnosť, nie len tvoj vklad.

• Rozhodujú tri veci: lokalita, čistý výnos (%) a riziká (náklady, neplatiči, zlá zmluva, zlé financovanie).

• Základný cieľ: aby čistý výnos dával zmysel voči úroku na hypotéke (a aby si mal rezervu na výpadky).

• Nehnuteľnosť nie je “bezriziková istota”. Je to dobrý nástroj – ale len vtedy, keď sedí matematika aj realita.

Investovanie na Slovensku

Investovanie do nehnuteľností patrí dlhodobo medzi najobľúbenejšie a najstabilnejšie formy zhodnotenia majetku. Obzvlášť na Slovensku. Vychádza to z nášho vzťahu k bývaniu. My Slováci milujeme vlastniť svoje bývanie, čo potvrdzujú aj štatistiky. Až 93 % Slovákov žije vo vlastnom bývaní. To nás radí na druhé miesto v celej EÚ, hneď za Rumunsko (94 %). Na porovnanie, európsky priemer dosahuje 68 %.

Mám však pocit, že sa v poslednom období roztrhlo vrece so špecialistami na realitné investovanie. Títo ľudia vykresľujú investičné byty ako jedinú správnu formu investovania, ktorá neprináša žiadne riziká. Ako formu, ktorá vytvára neustály rast a nekonečný pasívny príjem.

Aby si ma nechápal zle, investovanie do nehnuteľností je super. Sám som jeden z investorov. Je však na mieste pozrieť sa na investovanie do nehnuteľností triezvym pohľadom a zodpovedať tri jednoduché otázky:

• Čo ti investovanie do nehnuteľností môže priniesť?

• Ako ho riešiť?

• Na čo si dať pozor?

Výhoda investičnej nehnuteľnosti

Hlavnou výhodou investičného bytu je kombinácia pravidelného príjmu z prenájmu a rastu hodnoty nehnuteľnosti. Práve to vytvára stály dopyt po nových nehnuteľnostiach, čo následne prináša aj rast cien, a teda zhodnotenie peňazí. Investovanie do nehnuteľností je teda skvelý spôsob ako ochrániť svoje peniaze pred infláciou a zároveň sa dobre pripraviť napríklad aj na dôchodok.

3 kľúče k dobrej investícii: lokalita, páka, výnos

Lokalita, lokalita, lokalita…

Lokalita rozhoduje o tom, ako ľahko byt prenajmeš, za akú cenu ho reálne prenajmeš a akých nájomníkov budeš mať. Zároveň výrazne ovplyvňuje, či bude nehnuteľnosť v priebehu rokov rásť na hodnote. Preto nestačí, že sa ti byt „páči."

Podstatné je, či v danej oblasti dlhodobo existuje stabilný dopyt po nájme. Najlepšie fungujú miesta s pracovnými príležitosťami, dobrou vybavenosťou a rastúcim (alebo aspoň stabilným) počtom obyvateľov. Faktorov, ktoré tvoria kvalitnú lokalitu, je však viac – podstatnú časť z nich uvádzam nižšie.

Pri výbere lokality sleduj:

• rast populácie alebo aký stabilný je dopyt (študenti, pracovné centrá)

• aké dobré je dopravné napojenie

• občianskú vybavenosť (obchody, služby, školy)

• pracovné príležitosti v rozumnej dostupnosti

• reálne dáta z inzercie (koľko je ponúk, za koľko sa prenajíma, ako dlho sú uverejnené)

Financovanie

Čo sa týka financovania, tak najefektívnejšou formou je financovanie prostredníctvom hypotéky. Ide o tzv. „investovanie na páku“.

Vysvetlím na príklade z úvodu:

• V prvom prípade investuješ 10 000 € do indexu S&P 500. Ak index za rok narastie o 10 %, hodnota tvojej investície stúpne na 11 000 €. V praxi to znamená, že si zarobil 1 000 €.

• V druhom prípade týchto 10 000 € použiješ ako vlastný vklad pri kúpe bytu za 100 000 €. Zvyšných 90 000 € dofinancuješ hypotékou (na výnimku sa dá riešiť aj 90 percentné financovanie).
  Ak cena nehnuteľnosti za rok vzrastie o 10 %, hodnota bytu stúpne na 110 000 €, teda nárast hodnoty je 10 000 €.
  V tomto zjednodušenom príklade to znamená 100 % zhodnotenie tvojho vlastného vkladu. Ak by si byt kupoval celý v hotovosti, pri rovnakom raste ceny by si zhodnotil peniaze „len“ o 10 %.

Výnos

Najdôležitejším ukazovateľom pri výbere investičnej nehnuteľnosti je výnosové percento. To ti pomôže určiť, či sa nehnuteľnosť oplatí kúpiť. Počíta sa ako percentuálny pomer čistého ročného nájomného k obstarávacej cene bytu.

Čistý nájom je suma, ktorú dostávaš od nájomcu, od ktorej odpočítaš náklady spojené s nehnuteľnosťou (energie, správcovské poplatky, poistenie..).

Obstarávacie cena je cena, za ktorú bola nehnuteľnosť kúpená plus to, čo do nej bolo investované v prípade rekonštrukcie. Tento pomer by mal minimálne dosahovať výšku úroku na hypotéke. No odporúčaná spodná hranica výnosového percenta je niekde medzi 4-5%.

Ešte predtým, ako kúpiš nehnuteľnosť, urob si prieskum, za akú sumu ju vieš reálne prenajať. Ak si nastavíš, že výnosové percento musí byť aspoň 4 %, rozhodovanie bude oveľa jednoduchšie.

Ako vyrátať, či je cena bytu vhodná

Prejdime si to na jednoduchom príklade. Našiel si zrekonštruovaný 2-izbový byt blízko centra Trnavy. Z inzerátov zistíš, že podobné byty sa v danej lokalite prenajímajú približne za 750 € mesačne. Pri obhliadke zistíš, že mesačné náklady spojené s bytom sú 200 € mesačne, takže čistý nájom vychádza 550 € mesačne. To znamená 6 600 € ročne. Teraz dosadíš do vzorca premenné pri želanom zhodnotení 4 %.

Vďaka tomuto prepočtu zistíš, že ak chceš dosiahnuť výnosové percento 4 %, cena bytu by nemala byť vyššia ako 165 000 €.

Riziká investičného bytu a ako ich znížiť

Áno, aj investovanie do nehnuteľností prináša svoje riziká. Je mnoho faktorov, ktoré ovplyvňujú úspech investície. Aby sa im človek dokázal vyhnúť veľmi napomáha, ak ich pozná. Poďme sa na ne teda pozrieť.

Najčastejšími rizikami pri investície do nehnuteľnosti sú:

• nízke výnosové percento investície

• podcenenie nákladov spojených s nehnuteľnosťou (poplatky, dane, poistenie,..)

• nespoľahliví nájomníci, neplatiči (je potrebné rátať aj s obdobiami, kedy bude byt prázdny)

• právne nedostatky (zle napísaná nájomná zmluva)

• zle nastavené financovanie (platíš za úver zbytočne veľa)

Tieto riziká sa nedajú odstrániť, avšak sú tri kroky, ktorými ich môžete znížiť.

Prvý krok

Maj dostatočnú finančnú rezervu ešte pred kúpou nehnuteľnosti. Správna finančná rezerva by mala dosahovať 3 až 6-násobok mesačného príjmu domácnosti. Práve jej nedostatok sa ukázal ako jedno z najväčších slabých miest slovenských domácností. Ak by sme parafrázovali posledný článok Národnej banky Slovenska, znelo by to asi takto: „Rast majetku domácnosti na Slovensku existuje vďaka nehnuteľnostiam. Slovákom ale chýba finančná rezerva.

Druhý krok

Venuj hodnoteniu nehnuteľnosti dostatok času. Vyčleň si dostatok času výpočtom vo forme vzorcov, ktoré som ti zazdieľal a zamysli sa nad faktormi, ktoré som uviedol vyššie.

Tretí krok

Vyhni sa veľmi častej chybe pri kúpe investičných bytov. Uprednostneniu emócií a sympatií pred logikou. Stáva sa často, že kupujúci uprednostňujú vizuál bytu pred výnosovým percentom. Pri investičnom byte nekupuješ to čo sa ti páči. Nekupuješ byť pre svoje bývanie. Kupuješ to, čo má najlepší pomer výnos/riziko.

Nástrah je viac než dosť. Je preto praktické neostať na to všetko sám. Určite využi pomoc odborníkov. Či už je to finančný poradca, realitný maklér, alebo právnik. Každý z nich ti s tvojimi rozhodnutiami vie odborne poradiť a ušetriť čas, stres a určite aj peniaze.

Nehnuteľnosť nie je jediná karta: sila je v diverzifikácii

Na záver. Investičná nehnuteľnosť môže byť skvelý spôsob, ako si postupne vybudovať majetok a zabezpečiť si pravidelný príjem. Dôležité je však nestaviť všetko len na jednu kartu. Nehnuteľnosť by nemala byť tvojou jedinou investíciou, ale skôr doplnkom k ďalším formám zhodnocovania peňazí, napríklad k investovaniu do ETF fondov. Vďaka diverzifikácii budeš lepšie pripravený na nečakané situácie a svoju finančnú istotu budeš budovať s väčším pokojom.